Процедура покупки недвижимости в Испании
Если вы хотите купить недвижимость в Испании — апартаменты, квартиру или виллу, рекомендуем ознакомиться с процедурой оформления недвижимого имущества, которая состоит из семи этапов. (сразу предупредим, что относительно других европейских государств процедура оформления покупки недвижимости в Испании простая и не требует больших затрат)
Этапы оформления недвижимости
1. Выбор объекта недвижимости.
2. Проверка правоустанвливающих документов объекта недвижимости. Ипотека «1-я часть»
3. Предварительный договор. Ипотечный кредит «2-я вторая»
4. Идентификационный номер иностранца — NIE «Numero de Identificacion de Extranjero»
5. Закрытие сделки. Подписание договора, нотариальное удостоверение купли-продажи недвижимости.
6. Регистрация недвижимости на имя Покупателя.
7. Оплата налогов и сборов.
|
Предварительный выбор Вы можете осуществить здесь razvitie.kiev.ua, а окончательный в ходе ознакомительной поездки. |
|
Когда вы уже определились с желаемым объектом недвижимости в Испании, необходимо провести подготовку документов для оформления сделки купли-продажи, проверить «чистоту» объекта недвижимости. Для приобретения испанской недвижимости на вторичном рынке необходимо проверить такие правоуставливающие документы: Проверка Nota Simple осуществляется прежде чем выполнить какой-либо платеж. Эскритура «Escritura publica de compraventa» — это правоустанвливающий документ, который подтверждает право собственности на недвижимость в Испании, а также в нём прописаны все подробные характеристики объекта. Данный документ должен быть с отметкой о регистрации недвижимости в государственном регистре. IBI – документ об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимое имущество, в нем должна быть указана кадастровая стоимость недвижимости и кадастровый номер объекта. На основании кадастровой оценки недвижимости рассчитываются некоторые налоги. Покупая недвижимость в Испании от застройщика (на первичке), нужно проверить следующие документы — Declaracion de obra nueva есть ли у продавца правоуст. документы на новое строительство, а также зарегистрирована недвижимость в налоговой. Покупая недвижимость Испании в жилых комплексах (квартиры, апартаменты), нужно обратить на такой момент — зарегистрирован план стройки в муниципалитете (в местном.) Если купить недвижимость в Испании в кредит, то параллельно будет ещё проверять все правоустанавливающие документы испанский банк, такая покупка будет более безопасней. |
|
Покупая недвижимость Испании с использованием ипотечного кредита, процедура подготовки необходимых документов и рассмотрения Вашего дела по кредиту в банке занимает достаточно много времени, поэтому процедуру подготовки к получению кредита лучше начинать с запасом по времени. В первую очередь Вам необходимо собрать весь пакет документов, которые требует банк, чтобы получить от банка предварительное согласие на кредит, что позволит Вам спокойно подписывать предварительный договор купли-продажи недвижимости рассчитывая на полное покрытие стоимости объекта за счет кредита. |
|
Когда все правоустанавливющие документы будут проверены составляется предварительный договор купли-продажи или контракт аванса, называемый по испански contrato de arras, в котором прописываются намерения Сторон, оговаривается цена, график, сроки, условия и форма оплаты и др. условия. При подписании такого контракта с Продавцом при участии испанского агентства недвижимости или адвоката Покупателя производится оплата задатка/аванса. Если покупка производится на вторичном рынке, то задаток обычно составляет 10% от сделки, хотя по договоренности сторон он может быть и иным. Оплата производится банковским чеком или наличными. Если покупатель отказывается покупать объект недвижимости, то данный задаток остаётся у продавца Продавца. Если наоборот, продавец отказывается от сделки, в такой ситуации задаток возвращается покупателю в двойном размере. В частных случаях условия предварительного контракта могут устанавливаться индивидуально с учетом пожеланий покупателя и продавца. Стандартный срок на который заключается предварительный договор – 2, 3 месяца по истечении которых сделка должна быть закрыта путем подписания окончательного контракта у испанского нотариуса. При покупке квартиры или апартаментов в Испании на этапе строительства, на первичке (в новостроях), застройщики как правило предлагают разные варианты оплаты — вся сумма может быть разделена в несколько этапов, а первоначальный «Резервационный» взнос может быть постоянным 5-10тыс евро или 10% от стоимости недвижимости. Окончательная сумма выплачивается после нотариального удостоверения сделки, подписания купчей «Эскритуры». Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Испании или контракт аванса (contrato de arras) считается общепринятым, как и в нашей стране, но не является обязательной частью сделки. Если у покупателя и продавца есть все необходимые правоустанавливающие документы, то сделка купли-продажи может быть сразу оформлена у нотариуса, без предварительного договора. |
|
Как только у банка есть копия предварительного договора купли-продажи (contrato de arras), они направят оценщика (tasador) для осмотра и оценки объекта недвижимости, которую предполагается покупать. Банк будет требовать, чтобы оценщик дал объективную оценку объекта недвижимости и исходя из квалифицированной оценки банк имел гарантии, что ипотечный кредит будет вне существенного риска. На текущий момент (июнь 2009 года) Вы можете рассчитывать не более чем на 50% кредита от стоимости оценки. В прошлые годы можно было добиться кредита в объеме 70-80% от стоимости оценки. Обратите внимание, что продавец или агент должны обеспечить доступ оценщика к объекту недвижимости, чтобы он мог видеть собственность. Обычная стоимость работы оценщика находится в пределах 300-500 евро. Эта сумма должна быть на Вашем счету в испанском банке иначе банк не сможет назначить оценку. Обратите внимание, что оценщик (tasador) — согласно испанским законам имеет официальную лицензию как архитектор. Так что даже в том случае, если оценка не нужна Вам для получения кредита, Вы можете заказать её, чтобы убедиться в структурной целостности дома и выгодности Вашей сделки. В нашей практике нередко бывали такие случаи, что стоимость оценки превышала реальную стоимость объекта недвижимости на 10-20%, а иногда и более. Безусловно, при такой оценке Вы будете чувствовать себя более уверенно. |
|
Перед нотариальным удостоверением сделки купли-продажи у покупателя должен быть NIE «Numero de Identificacion de Extranjero» — это идентификационный номер иностранца, который вписывается в эскритуру. С помощью этого номера, налоговая контролирует уплату иностранцами всех налогов, которые связанны с недвижимым имуществом. Заявление для получения налогового номера оформляется в Extranjeria — это подразделение национальной полиции. В нотариальной конторе обязаны проверить наличие NIE и внести его Эскритуру — без налогового номера экскритура не может быть направлена в гос. регистр собственности. Наше агентство недвижимости может оказывает содействие покупателю в получении налогового номера. |
|
В предварительном договоре купли-продажи прописываются только намерения обеих сторон, а также условия условия сделки, но это не даёт права на переход права собственности испанской недвижимости от покупателя к продавцу. По закону чтобы оформить сделку, необходимо нотариальное удостоверение договора купли-продажи Escritura publica de compraventa. Поэтому заключительный этап оформления права собственности на недвижимость должен проходить в присутствии испанского нотариуса. Только нотариальный акт даёт покупателю право собственности покупателю на недвижимость в Испании. Если покупателя есть NIE и все необходимые документы, то экскритуру можно оформить сразу после подписания предварительного договора для этого нужно заранее записаться к испанскому нотариусу. При нотариальном оформлении экскритуры покупатель должен выполнить окончательный расчёт с продавцом — это значит, что покупатель вносит оставшуюся денег с учётом ранее оплаченного аванса или задатка. Как правило недвижимость в Испании оплачивается по безналичному расчёту(в Западной Европе — Франции, Испании оплата производиться банковскими чеками). Возможна комбинированная оплата испанской недвижимости за наличные % + банковские чеки %. После этого покупатель получает Copia Simple — копию нотариального акта, который подтверждает право собственности на объект недвижимости в Испании и с этого момента покупатель становится новым собственником. Затем нотариальная контора в официальном порядке передает эту информацию Registro de la Propiedad — в государственный регистр собственности. Все документы о покупке покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: с физическим лицом при покупке на вторичном рынке или же со строительной фирмой при приобретении новой недвижимости. Агентства недвижимости в Испании занимаются лишь поиском и подбором вариантов, юридическим сопровождением сделок и сопутствующими формальностями, но не продажей. Единственным исключением, когда покупатель подписывает в нотариальной конторе документы о покупке с агентством, является наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный договор купли-продажи или контракт аванса и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца. Агентство, также может представлять в нотариальной конторе интересы покупателя на основании нотариальной доверенности, которую покупатель может оформить у испанского нотариуса после подписания предварительного договора купли-продажи (contrato de arras) с продавцом во время ознакомительной поездки в Испанию или же по возвращению в Украину оформить доверенность у украинского нотариуса и соответствующим образом её легализовать и сопроводить заверенным переводом на испанский язык. Совет от RAZVITI-я. Не занимайтесь самостоятельной подготовкой документов, если для Вас это первая сделка и Вы не осведомлены во всех тонкостях процедуры подготовки документов. В случае если покупатель хочет купить недвижимость в Испании с использованием ипотечного кредита, в котором третьим участником сделки является банк. Покупателю необходимо открыть счет в этом банке и сделать первоначальный платеж согласно с условиями договора ипотеки. Следующий шаг, в нотариальной конторе вместе с Эскритурой договора купли-продажи Покупатель должен оформить договор с банком об ипотечном кредитовании. После этого того выполняется полный расчёт с продавцом, который выполняется представителем банка. |
|
После подписания нотариального акта приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя Покупателя в Registro de la Propiedad — государственном регистре собственности, куда должна быть направлена соответствующая копия нотариального акта. Как правило, весь процесс регистрации недвижимости длится от 1 до 3х месяцев, после его завершения за Покупателем окончательно закрепляется право собственности и он получает копию Эскритуры с отметкой о регистрации. В выписке Nota Simple из государственного регистра собственности покупатель будет обозначен как собственник объекта недвижимости. |
|
В процесс сделки купли-продажи недвижимости в Испании должны быть уплачены определенные налоги и сборы. |