Что будет с ценами на украинскую недвижимость?
Анабиоз рынка недвижимости
Наконец-то, все риэлторы, аналитики, признали суровую реальность, что цены на украинскую недвижимость в ближайшее время не будут расти! Различные ассоциации риэлторов типа АСНУ, девелоперы, перестали давать неверные прогнозы, пророча «подорожание недвижимости, стремительный выход рынка недвижимости из кризиса и т.д.». Реальность не оставляет вариантов – цены на жильё медленно ползут вниз, взять даже к примеру столицу, по официальным данным за февраль стоимость недвижимости в Киеве упала на несколько процентов. Как только не пытаются продавцы недвижимости привлечь покупателей, различными акциями, скидками, рассрочками, кредитами — покупательская способность только падает и тянет за собой цены. А тут ещё лето не за горами, покупатели разъедутся отдыхать и вся недвижимость подешевеет в среднем на 5%(это ежегодное явление). В общем, к продавцам рынок недвижимости Украины повернулся спиной.
Куда пропали все покупатели?
Покупатели в свою очередь, даже и не думают спасать рынок недвижимости «Цены на жильё падают, ну и пусть себе падают, а мы подождём более реальных предложений» — спрос уменьшается, количество предложений только растёт, цены падают, спешить с покупкой некуда… В целом, ситуация на рынке жилья всем и так понятна, вот только никто не знает, что с ним будет в ближайшие годы, как скоро цены на украинскую недвижимость спустятся с небес и перестанут соревноваться Европой?
Есть ли перспектива у рынка недвижимости?
Если реалистичный прогноз недвижимости Украины, не могут сделать крупные аналитические компании, так чтобы не навязывать людям свои коммерческие интересы, попробую это сделать «Я» – независимый, мелкий участник рынка недвижимости, желающий увидеть логику в нашем рынке жилья.
Давайте начнём с того, что сравним наш рынок жилья с зарубежным.
Согласно последнему европейскому форуму коммерческой недвижимости MIPIM 2011, который проходил во Франции «Инвесторы начинают возвращаться к крупным проектам в сфере недвижимости». Если инвесторы возвращаются к своим проектам, соответственно зарубежные рынки недвижимости показывают положительные симптомы выхода из кризиса. Интересно, дойдёт внимание инвесторов до украинского рынка жилья? Когда уже цены на нашу недвижимость стабилизируются и вообще собираются ли возвращаться инвесторы в Украину?
Сегодня, зарубежные рынки недвижимости находятся в той же стагнации, как и наш, вот только стоимость их квадратного метра с их зарплатами, как правило, во много раз дешевле наших метров.
Не секрет, что европейские коммунальные расходы на порядок дороже украинских. Я бы сказал это временное явление, т.к. наше государство стало догонять Европу с повышения коммунальных тарифов для своих граждан, а потом уже зарплат и прочего. Ну да ладно, в нашей стране тема зарплат – это проблема самих же граждан…
Если сравнить доходы и расходы на содержание недвижимости европейцев и украинцев, то получится несправедливая ситуация – среднему европейцу недвижимость обходится в 14-20 % от дохода, а нашему украинцу нужно отдать хрущёвку 40-50 % своей зарплаты.
Основная проблема заключается в другом, благодаря финансовому кризису экономическая ситуация в Украине, с каждым месяцем ухудшается, соответственно покупательская способность людей снижается. Многие аналитики прекрасно знают, недвижимость это отражение экономики страны – всё, что происходит с экономикой, отражается на стоимости недвижимости. Сейчас экономика нашей страны катится по наклонной и самое плохое в том, что даже сами политики открыто говорят «Кризис в Украине затянется ещё на долго» — это слова Инны Богословской в передаче «Свобода Слова» 28.03.2011 г. Можно с уверенностью сказать «Света в конце туннеля нет», факты говорят сами за себя, сегодня средняя зарплата в столице составляет 250-350 евро без какой либо перспективы, а стоимость энергоносителей, продуктов растёт ежедневно, поэтому сейчас вряд ли найдутся покупатели желающие «Вступить» в ипотеку, т.к. денег у людей нет. Также, все прекрасно понимают, что недвижимость Украины ещё слишком переоценена и реальная её стоимость на порядок ниже. Второй сдерживающий фактор для покупателей, это слишком большая ставка обслуживания кредита – во многих странах кредит на покупку жилья составляет 3 – 4,5 % в год, у нас же меньше 15% не бывает (уже не говорю про односторонние отношения с нашими банками).
Большинство людей не уверенно в завтрашнем дне, не могут прогнозировать свои доходы, удачу испытывать никто не хочет. И ещё один из сдерживающих факторов у покупателей: люди просто не понимают, зачем покупать убитую хрущёвку, если за эти деньги можно купить уютные апартаменты в новострое за рубежом.
Сегодня уже все прекрасно знают, что ждать восстановления рынка недвижимости Украины, не стоит. Покупателей интересует только, когда уже цены на квартиры упадут максимально? Конечно, не стоит ждать супер распродажи по 200-400 долларов за м2, для этого зарплаты украинцев должны деградировать до уровня 90-х годов. Если не произойдёт никакого чуда на нашем рынке недвижимости, то к концу года цены квартиры в Киеве пройдут планку 1000 у.е. за м2 на первичке и 800 у.е. на вторичном рынке жилья. Правда, большинство продавцов квартир на вторичке с трудом воспринимают рыночные цены и не спешат снижать стоимость недвижимости до соответствующего уровня. В этом плане на рынке жилья еще сильный дисбаланс, недвижимость первичного рынка уже дешевле вторички, собственники хрущевок ещё летают где-то в облаках.
Где взять покупателей?
Единственный спасательный круг для украинского рынка недвижимости это привлечение зарубежного капитала. Правда, после того как многих иностранных инвесторов хорошо продинамили в нашей стране, желание возвращаться на украинский рынок недвижимости ещё не скоро появится. Уж слишком много рисков в наших квадратных метрах, наше государство не в состоянии гарантировать правовую защиту иностранным инвесторам. А сейчас украинский рынок недвижимости и вообще не интересен для иностранцев, т.к. кроме торговой, все сегменты недвижимости в полном анабиозе.
Из всего вышесказанного, можно сделать вывод: если экономика Украины не свернёт со своего пути, то летом 2012 года стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Киеве может дойти до отметки 600 долларов.